收紧!国管公积金二套房"认房又认贷"落地,北京房贷政策又生变,楼市冲击到底有多大

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3月份传闻的国管公积金贷款收紧政策终于落地。

  4月12日,国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》,明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成,且最多贷60万元。新政自2019年4月15日起执行,以网签日期为准。

  继2018年9月北京市管公积金政策收紧后,北京房贷政策中唯一“认房不认贷”的国管公积金也收紧了,北京房贷政策全面收紧。

  业内人士认为,国管公积金政策收紧主要是对北京楼市的影响,不过,由于国管公积金占市场所有交易的比例较小,而且之前市场传闻收紧已经炒作一段时间,对市场直接影响不大,但从心理层面会影响北京楼市“小阳春”的持续。

  二套房认定“认房又认贷”

  国管公积金新政最大的变化是二套房“认房又认贷”。

  新政规定:

  借款申请人家庭在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录的,按首套住房贷款政策办理。

  借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的,以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的,按二套住房贷款政策办理。被认定为二套以上住房的,不予贷款。

  新政还调整了二套房首付款比例和贷款最高额度:

  购买二套住房的,首付款比例不低于购房总价的60%,贷款最高额度为60万元,贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

  而购买经济适用住房的,首付款比例不低于购房总价的20%;购买经济适用住房之外的首套住房的,首付款比例不低于购房总价的30%。首套住房贷款最高额度为120万元,执行贷款基准利率。

  新政还调整了贷款申请条件:

  1.借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态;或经中央国家机关住房资金管理中心审核同意,处于缓缴、封存或者退休销户状态的缴存职工。

  2.借款申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款。

  另外,调整贷款期限和月还款额上限:

  贷款期限不得超过25年,最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年,最高不得超过65周岁。

  在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。

  北京住房信贷政策全部收紧

  继2018年9月北京市管公积金政策收紧后,北京房贷政策中唯一“认房不认贷”的国管公积金也收紧了。

  此前,国管公积金“认房不认贷”,名下无房再次购买是算首套房贷;市属公积金和商贷都是“认房又认贷”政策,“认房”主要是指登记在名下的北京住宅,“认贷”是指全国范围内的住房贷款。国管公积金贷款额度一般是缴存余额的10-12倍,市管公积金是看缴存年限,每缴存一年可贷10万元,缴存12年可以贷到最高的120万元。

  而此次国管公积金也执行“认房又认贷”后,北京房贷政策全面收紧。

  从目前北京执行的贷款政策看,公积金的贷款上限都是120万,在北京一套普通刚需住宅起码400万以上的情况下,刚需无法只靠公积金贷款买房,大部分都需要组合贷,即公积金+商贷,而二手房业主愿意接受组合贷的比例不高。

  在中原地产首席分析师张大伟看来,对于北京来说,不论是国管还是市管,随着贷款政策的收紧,公积金已经成为大部分高收入群体购房工具。

  国管公积金贷款占市场成交比例小

  国管公积金有别于北京市市管公积金,是指中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的住房公积金,还包括中央直属机关分中心缴存的住房公积金,由中央国家机关住房资金管理中心负责管理。国管公积金部分可以异地使用,但主要是在北京,主要是央企职工等,其他城市非常少。

  据中原地产首席分析师张大伟统计,2017年北京一共发放住宅公积金贷款5.78万套,其中国管公积金只有6800套,占比大约12%。当年北京二手房13万套,新建商品房3万套,保障房4万套,合计大约20万套左右,也就是国管公积金占市场所有交易的比例大约是3%左右,所有公积金大约占30%。

  张大伟表示,2017-2018年北京存量的商品住宅单套平均成交金额已经达到了781万。按照781万计算,想用公积金贷款,首付必须要660万。即使按照北京的普通住宅标准281万计算,想在北京买套六环外的刚需住宅,首付也需要160万以上。公积金的低首付政策,不仅仅在商品房上不可能落地,即使在共有产权房上,也不可能执行。按照共有产权平均250万一套计算,想使用公积金贷款,需要首付起码130万,也就是5成以上,否则只能使用组合贷款或者商业贷款。“在贷款上限不提高的情况下,公积金政策只能越来越鸡肋!”他说。

  对楼市影响主要在心理层面

  国管公积金贷款政策收紧,到底对楼市有多大影响?

  张大伟认为,国管公积金贷款收紧政策落地,因为之前市场已经炒作过一段时间,对市场直接影响不大,但从心里层面肯定会影响楼市“小阳春”的持续,对最近有所回暖的北京楼市将有非常大的心理影响。

  3月下旬,北京二手住宅网签量大增,就与国管公积金要“认房又认贷”并且将在3月19日执行的传闻有很大关系,很多人恐慌性网签,导致3月18日当天二手房网签量激增破千套,不过,3月19日当天该传言已被辟谣,随后,二手房单日网签量有所回落。

  中原地产研究中心的统计数据显示,截止4月11日,北京二手房4月网签住宅4850套,3月网签16051套,均处于调控后的高位,3月下半月国管公积金将收紧的传闻的确导致部分国管公积金需求提前释放。

  张大伟认为,未来几天是最后的“末班车”,预计网签量还将在高位运行。但在国管公积金收紧、包括北京青龙湖等区域供应井喷的背景下,北京楼市刚起来的“小阳春”很快会被打击。预计5月北京楼市如果没有其他信贷宽松政策的影响,市场很可能比3-4月有所下行。“包括本周这个数据还将处于高位,除了市场的确有回暖外,国管公积金的恐慌性签约,是主要原因。”他说。

  不过,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次国管公积金政策收紧,核心是“认房又认贷”,体现了国家把控公积金发放节奏、加大审核、防范投资投机需求的管控思路,对北京楼市影响比较明显。过去通过国管公积金贷款买房,首付比例比较低,现在名下没房但有贷款记录的家庭,也将按二套房贷执行,会打击部分贷款需求,但从另一个角度说,有助于在京没有房产和贷款记录家庭的购房。

  严跃进认为,该政策本身是特定公积金领域的政策,跟全国各地的公积金政策不一样,与北京人才引进有关,如果落实好了,北京的央企、机关、政府部门引进人才能够享受该政策,也有助于保障刚到北京的人买房,后续利用公积金惠及刚需,刚需盘会卖得好,改善性住宅会受到影响。

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配资世界宝马年底在以色列测试自动驾驶 欲将自动驾驶汽车数量翻一番

本站讯 据本站报道,硅谷、底特律和匹兹堡可能是美国的技术中心,但是以色列在汽车技术方面也走在前列。Mobileye、英特尔、大众和奥迪等汽车行业主要参与者都与以色列有联系,而大型汽车制造商宝马也准备在以色列扩大业务。

据本站报道,宝马将于今年年底开始在以色列测试自动驾驶汽车。据本站报道,该家德国汽车制造商将在2019年年底之前在以色列拥有一支自动驾驶汽车车队,同时宝马也计划在以色列开设一个研发中心。

该家媒体表示,宝马转移至以色列是其一个更大的计划,即希望自己的自动驾驶汽车项目能够跟上竞争对手的步伐。更具体的来说,宝马将利用以色列研发中心收集和分析全球约3100英里范围的数据。在以色列设立新研发中心,并进行自动驾驶汽车测试,宝马希望能够在2021年推出L3或L4的自动驾驶汽车。

宝马的自动驾驶项目将包括140辆汽车,此类汽车将在全球各地运行。该公司表示,目前,宝马只有70辆自动驾驶汽车上路,以色列的设施和项目可帮助将自动驾驶车队扩大 配资公司唯信网 50%。宝马也将继续在美国和中国等拥有研发中心的地区进行自动驾驶汽车测试。

最近,宝马还一直与英特尔自动驾驶子公司Mobileye合作,测试其自动驾驶汽车。宝马全球其他地区一直使用自动驾驶7系轿车作为自动驾驶测试的一部分,此外,也有5系无人驾驶轿车,因此,在以色列的自动驾驶汽车测试中,可能也会使用上述种类的汽车。与很多汽车制造商不同,宝马并不打算推出无人驾驶项目,只是单纯在进行研究。该媒体没有说明是否Mobileye也会参与宝马在以色列的自动驾驶汽车测试项目。

除了继续在世界各地测试自动驾驶汽车之外,宝马也致力于扩大其电动汽车产品线。宝马计划到2025年将推出12款电动汽车,此外,其还致力于在中国推出共享出行服务。

中国经济往哪走?专家:有希望也有压力,不乐观但不悲观

4月15日,国家统计局公布2019年4月1-10日流通领域重要生产资料市场价格变动情况。对24个省 区、市 流通领域9大类50种重要生产资料市场价格的监测显示,2019年4月上旬与3月下旬相比,17种产品价格上涨,28种下降,5种持平。

除了近期已经公布的各种经济数据,4月17日,国家统计局还将发布一系列宏观经济数据。近期宏观经济发展态势如何?经济回暖信号是否明显?下一步应如何发力?针对这些问题,4月13日,专家们在由华夏新供给经济学研究院、中国新供给经济学50人论坛、中国养老金融50人论坛主办的“2019年第一季度宏观经济形势分析会”上进行了探讨。

与会专家均表示,近期中国经济有望实现新的企稳,但仍然面临一定的压力,下一步仍需加大力度拉动国内消费需求。

经济有望实现新的企稳

中国的经济形势如何?在国务院发展研究中心金融研究所前所长、研究员张承惠看来,“总体上来说既不乐观,也不悲观;有压力,也有希望。”

张承惠提到,今年经济形势有一些正面因素,东部地区和中部地区经济转型升级的动力比较强,整体来看,2019年经济形势有压力,但并不是很悲观。

另外,“近期政府出台了一系列扶持实体经济的政策,这些政策正在逐渐发挥效应。货币政策方面,中央经济工作会议和全国两会对货币政策的定调都是有弹性的。”张承惠说。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康也表示,从最近一段时间的发展态势来看,原来所称的“L”型转换虽然还没有确认,但一些短期到中长期衔接的宏观调控政策已经有了值得肯定的重要调整。

他举例说,比如货币政策虽然仍称“稳健”,但它实际落在“松紧适度”上,实际的政策要领是“保持流动性合理充裕”,而财政政策继续积极的时候,特别强调了它的加力、增效等,这些新局面已经使中国经济在消除不确定性方面,收敛了一些前段时间市场上不良的预期,消化了一些可能对我们不利的下行压力。

不仅如此,一些研究机构甚至有更乐观的看法。IMF把中国本年度的经济前景预测从原来的6.2%调升到6.3%;汇丰银行的研究团队认为,中国今年可预期的经济增长速度要达到6.6%。

贾康指出,在今年一季度,市场上的氛围脱离“应激反应式”的非常悲观或者带有恐慌色彩的状态之后,最近一段时间经济开始有望实现新的企稳。

“未来我们仍然要努力实现经过一定调整以后L型转换的确认,在由‘新’入‘常’方面做积极的努力,争取形成一个新常态概念下经济运行越来越好的状态。”贾康说。

仍需扩大国内消费

虽然形势向好,但也不能忽视一些负面因素。

东北财经大学中国战略与政策研究中心主任周天勇表示,“稳增长”现在有一个非常重要的问题,就是国内消费需求拉不上来,有支付能力的消费需求不足。

他进一步阐释,中国出口占GDP的比例从2006年的35.36%,下降到2018年的18.24%,出口拉动经济增长的动力一直在下行。



另外,其他发展中国家正在学习中国出口导向的工业化战略。他们用中国过去成功的办法,转移剩余劳动力,引进制造业,引进资金、技术,把这些产品制造出来,出口给欧美,挤占中国原来的市场。“也就是说前有堵截,后有追兵,前后挤压,我们出口导向的经济增长模式已经结束了。”周天勇说。

未来为什幺不得不扩大国内消费需求?他表示:“如果未来出口相对收缩,进口相对加大,经济增长下行的压力会更大。”



此外,政府靠大量借债拉动投资需求已然行不通了,而投资的消费转化率又在逐步降低;加之劳动年龄人口收缩,按工资收入规模在相对收缩,老龄化收入消费率低,未来国内消费需求的压力也需要对冲。

鉴于这些因素,周天勇建议,一方面,要摒弃增加建筑物和扩大城市面积这种方式的城市化,要推进市民化的城市化;另一方面,要花大力气提高低收入居民的收入水平,要实现居民收入十年倍增,扩大有支付能力的消费需求,营造一个供给自动创造需求的环境,消除生产过剩,实现经济稳定地增长。

封面图片来源:摄图网

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