CMC Markets 宏观视野:汇率企稳 房地产市场景气度望再回升

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  2016年10月,中国经济增速从峰值回落,目前仍处于低位。

  作为中国经济的支柱产业房地产,2016年2月至2017年初,政府出台了各项限制性措施,以抑制房地产行业的市场过热,包括调高首付比例,抵押贷款限制、购买限制等政策。

  2016年开始严控新房市场价格,新市场价格驱动下行带动了二手房市场价格下跌。

  至今,限购压力存在较大,以表明政策决心降温房地产市场。


  从调控效果看,2017-2018年,开发商趋于谨慎,房地产销售价格下滑,土地价格与从紧的政策限制相结合,降低了开发商拿地的积极性。中国前100城市土地挂牌价格下滑以及拍卖流标的比例上升。


  由于房地产市场的供求双方都受到限制,中国主要城市的库存水平在过去两年一直处于低位。

  在国家统计局追踪的70个大中城市的一级市场,房价涨幅有所放缓;

  CREIS跟踪的另一个100个城市的主要市场价格指数表明了类似的趋势;


  2018年,二手房市场降价幅度趋大,尤其是出现在三季度后。中国城市住房指数,以及“诸葛找房”对100个城市二级市场房地产价格的数据均表明:


  二级市场房价自2018年末以来一直在下跌,最近两个月略有反弹。

  建筑业活动表明,房地产建设平均减少了2018年GDP增长约为0.1个百分点,2019年初开始两个月的贡献接近于零。

  过去一年,建筑业活动占GDP的比重似乎有所下降;当前经济处于下行周期,房地产建设活动疲软。


  因此,未来政策是地产行业的主要驱动力。

  根据Wind数据:

  今年3月,土地溢价在100个主要城市为22%水平,而去年四季度的平均房价为7%左右;

  今年3月,排名前30位的城市房地产交易量也出现反弹,二级市场价格也略有回升;

  预期年内地产发展商对房地产市场的乐观态度有向好改善,当然不能忽视高土地价格和依然低迷的房地产销售可能会给房地产开发商带来不利的影响尚需观察一个季度左右的周期。

  另一个影响房地产市场的重要外部变量,人民币汇率方面:

  根据历史经验,美国和日本进行贸易谈判,包括之后和韩国方面的贸易谈判期间,日元和韩币的波动性明显下降,这种经验值得目前人民币汇率投资者的关注;

  其二,中国管理层有意维持货币稳定;

  其三,2019年春季之后,中国风险资产情况表现良好,继续跟踪陆续披露的进出口数据以及春节之后CPI、PPI、信贷增长等指标的变化。

  对于人民币汇率维持中立的策略,预计人民币将继续小幅升值,汇价年内的波动空间有望维持在6.55—6.8水平区域。


  4月宏观回顾:

  4月4日:初春令月,气淑风和——评日本经济2019

  作者:任震鸣Leb Ren

  任震鸣于2017年12月加入CMC Markets,担任大中华区市场分析师。他拥有十余年证券从业经验,主攻证券自营方向,善于搭建股票β组合。澳洲RG146金融持牌资格从业者,第一财经频道《解码财商》特邀嘉宾。

  任震鸣于2015年进入外汇OTC行业,他曾就职于多家外汇交易经纪商,并拥有复旦大学理学学士学位。任震鸣基本面功底扎实,2015至2017年期间于汇商杂志、新浪、搜狐、中金在线等媒体上发表多篇研究性文章,覆盖欧元,黄金,原油,人民币,澳元等产品。

  任震鸣在2016年期间,曾在FX168《周周说市》节目担任特邀嘉宾,并在2017年荣获新浪最佳人气理财师,出现于纳斯达克电子屏。

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配股用鑫东财配资欧央行首席经济学家:假如经济前景好转 能够推延加息

中亿财经网2月19日讯,欧洲央行首席经济学家Peter Praet昔日表示对经济放缓的担忧,称欧洲央行能够会推延加息方案,作为对立更深度经济衰退的第一举措。ipv中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经效劳平台

Praet说:“假如欧元区经济放缓幅度加大,我们可以调整对利率的前瞻指引,并可以推出其它措施。但有一件事是清楚的:假如需求,欧洲央行管委会总会找到举动方式和办法。”ipv中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经效劳平台

当被问及他能否估计欧洲央即将在3月7日会议上调整指引时,Praet表示,他目前无法说。不过他表示,下个月欧洲央行发布的经济预测能够会下调2019年经济增长和通胀的预期。ipv中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经效劳平台

欧洲统计局上周四发布的数据显示,欧元区四季度GDP季环比增长0.2%,为四年新低;意大利延续两个季度GDP负增长,四季度经济萎缩0.2%;德国四季度GDP季环比持平,勉强逃过技术性衰退。ipv中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经效劳平台

Praet不是独一一个称欧洲央行能够改动利率指引的官员。ipv中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经效劳平台

欧洲央行执委Villeroy本月表示, 配资门户一家天下 欧洲经济放缓“明显”,假如这种放缓不是暂时性的,欧洲央行有能够改动利率指引。ipv中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经效劳平台

至于经济数据的疲弱能否会增加加息概率,则要看详细的数据如何。“关键的成绩是,放缓终究是暂时性的,往年会呈现反弹,还是更耐久的。” 欧洲央行执行委员会委员Villeroy在承受西班牙媒体El Pais拜访时称。他表示,欧洲央行可以“无效”运用三种货币工具,包括利率、资产购置以及对银行注入活动性。ipv中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经效劳平台

上月的议息会议后,欧洲央行宣布维持利率指引不变,方案将基准利率至多维持到往年冬季。欧洲央行12月的会议纪要显示,欧洲央即将加息的预期从2019年推延至2019年末。该行下一次议息会议将在3月7日举行。ipv中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经效劳平台

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大豆期货新城、龙湖等房企持续拓展"商圈",2019年商业地产"红海"之争加剧

一季度以来,头部房企陆续调整发展节奏,在降低增速的同时,高调宣布继续加码多元化探索。这其中,商业地产的市场占有率,成为头部房企的重要一环。截止到3月30日,8家已发布2018年年报的TOP10房企中,有4家已明确提出要加大商业地产布局。

在业内人士看来,商业地产抗风险能力强,能够为企业提供源源不断的现金流,不失为企业未来转型的一个方向。

然而,由于商业地产业态的投入巨大且周期较长,对房企的资金、招商、运营能力都是很大的考验。此外,商业地产同质化竞争严重,这也是传统房企涉足其中不得不克服的一大难题。市场新形势下,作为整个房地产行业 风向标 的头部房企,又将如何抉择?

商业地产进退录:新城、龙湖持续加码,恒大、碧桂园探索新业态

随着房地产市场集中度进一步提升,行业上涨空间逐渐触顶,近年来,加码商业地产布局,成为不少房企的选择。然而,商业地产不同于住宅开发,该市场有其特殊性,这对于传统房地产开发企业而言,是个不小的挑战。

近期,房企陆续发布2018年财报,并对新一年企业发展战略做下部署。蓝鲸房产观察发现,包括龙湖、新城控股、华润置地等头部房企,纷纷对自身商业项目的开业情况及规划目标做出披露,表现出对商业地产业务长期看好,继续加码拓展的态度。

龙湖集团CEO邵明晓在2018年业绩会上介绍说,截至201 房产配资是什么意思 8年底,龙湖已经开业29个商场,而到2020年,开业商场数将达到50个。目前,龙湖旗下的商场租金总营收为40.9亿元,龙湖期望在2020年突破60亿;主打 万象城 商业品牌的华润置地也表示,以购物中心为代表的投资物业是集团重点发展的业务板块,未来3年,华润置地计划开业32个购物中心。

2018年凭借商业地产迅速扩张,首次踏进TOP10房企之列的新城控股表示,在2019年仍将继续加大开业率。据新城控股CFO陆忠明介绍,截至2018年底,新城已获取96个 吾悦广场 的土地储备,累计开业42个项目,租金收入21.16亿元,而在2019年,新城将新开业22个吾悦广场,目标是实现租金收入40亿元。

商业地产项目容易打造企业知名度,通过租金收益还可以为企业带来稳定的现金流,这是房企做商业地产的重要原因。 易居研究院研究总监严跃进向蓝鲸房产指出。

不过,蓝鲸房产梳理发现,在这个与住宅完全不同的新业态里,各头部房企发展态度明显不同。相较于加速奔跑的华润置地、龙湖等房企,碧桂园、恒大对商业地产的发展策略趋于谨慎,更多的是以轻资产介入其中。

早在2014年,恒大就宣布要打造千亿商业资管。在做了7个恒大广场项目之后,恒大将精力转向社区商业以及轻资产商业模式。截止到2017年年底,恒大依托社区资源打造的恒大院线已开业39家,2018年,恒大加速调整旗下嘉凯城业务模块,继续培养其院线业务。此外,2018年6月,恒大与苏宁合资设立深圳市恒宁商业发展有限公司,共同建设苏宁易购广场,探索商业运营的轻资产化发展。

碧桂园在2018年开始,宣布以文化+商业的方式,拓展商业布局。目前,碧桂园文商旅集团已经开业和正在筹备的商业地产面积超过350万平米。碧桂园方面还表示,未来计划与金融机构展开合作,探索创新型商业地产模式。

这种综合型房企更需要平衡各业务板块,不能偏科,这也就意味着,他们会在商业地产上发力,但却不会耗费过多精力。 上海中原地产首席分析师卢文曦向蓝鲸房产指出。

头部房企 入局 商业地产,运营、招商等难题待破解

头部房企 入局者 甚多,但想要做出一个好的商业品牌并不容易。第一太平戴维斯副董事姜楠向蓝鲸房产指出, 房企入局商业地产有两大难题需要解决:其一,克服资金周转问题,商业地产的开发和回款周期与住宅完全不同;其二,需要具备专业的设计、开发、运营、物业、招商等能力,否则时间成本太大。

从商业地产已有所建树的三家头部企业:华润置地、龙湖、新城控股来看,这三家企业虽都在商业地产的市场中站稳了一席之地,但三者之间的发展路径完全不同,且发展现状均存在一定困难。

目前,龙湖已经形成天街、星悦荟、家悦荟三个系列产品线,分别以地铁上盖商业、社区型购物、家居服务配套三种业态,与住宅项目不同的产品定位相匹配,通过住宅+商业相互搭配的方式,来打造对应的商业品牌。按照邵明晓的规划,龙湖在商业地产领域要进入前三。

一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出,龙湖的选址、政府背书上并没有多大问题,难点是招商。此前,优淘城总裁薛建雄曾评价龙湖的商业体系说: 和万达相比,龙湖商业并没有形成有效的品牌商家合作平台,也没有足够的主力店扶植政策,缺乏品牌门店的支撑,而且整体来看龙湖的招商品牌比较混乱,对于散乱的中小商家,也有没有足够的管控力。

此外,龙湖商业长期坚持的TOD的开发模式,可谓其 看家本领 ,这也就决定了其在拥有地铁的一二线城市更有市场。不过,由于此种商业模式的选址较为特殊,企业发展速度也受到一定影响。正因如此,上述不愿具名的业内人士向蓝鲸房产坦言, 龙湖想要在两年内将开业商场的数量由29家扩展至50家,确实有些压力。

由原华润置地总裁吴向东一手创立起来的 万象系 商业品牌,同样也是采取与住宅项目相互 辅助 的方式开发而来。多年来,随着华润住宅产品线从普通住宅提升至高端住宅,其商业品牌也从五彩城、万象汇逐步扩展为万象城、万象天地等多个商业品牌,但颇为尴尬的是,这并没有起到积极作用。

从华润置地2018年财报中可以看到,除了深圳万象城之外,华润置地商业品牌在一线城市的知名度并不高。据其2018年财报显示,截止到报告期末,深圳万象城租金收入为10.2亿元,而上海万象城租金收入为3.3亿元,北京置地广场购物中心则在2018年出现了负增长,租金收入为8824.6万元,同比减少了2%。或许是考虑到一线市场推进难有进展,华润置地近两年将拓展方向放到了二三线城市,并计划在未来三年,开业32家购物中心。

相较于上述两家房企的发展轨迹,新城控股是起步最晚的,其旗下商业品牌吾悦广场,成立时间只有7年。这几年,新城避开了拥有成熟商业品牌的城市,大量在三四线城市拓展布局,为了拓展招商资源,甚至不惜以价换量。

2018年,新城吾悦广场体出租率达98.8%,高于龙湖和华润置地。但是从租金单价上来看,吾悦广场明显低于龙湖和华润置地。据中购联数据显示,龙湖2017年前开业的天街系列平均租金为每天3.8元/平;而吾悦广场在2017年前开业的项目平均租金为2.17元/平,租金单价超过3.0的仅有4个。而早在2015年,华润万象城项目平均租金就达到每天4.6元/平。

新城控股 吾悦广场 历年开业情况/图片来源:中购联

对此,一位不愿具名的业内专家向蓝鲸房产指出,新城的商业思路还是比较清晰的,降低租金虽然暂时会损失一些利润,但对于企业招商有很大帮助,等到商业品牌发展成熟后,利润有望逐步回升。

众多房企对商业地产这片 红海 持续看好的热情,未免使业界感到意外,究竟企业是出于怎样的考虑?中海地产(00688,HK)主席兼行政总裁颜建国给出了答案。他在中海地产2018年业绩会上表示, 中海今天的主业是住宅开发,因为其周转快、利润高;明天的业务是商业资产管理,这是未来可持续发展的生力军,也是房地产下半场持续增长的动力。 据悉,中海已经定下了 2020年商业物业总收入突破50亿港元,并在2023年实现年收入100亿港元 的目标。

来自传统房地产市场 下行 压力,是众多房企加重商业地产布局的重要因素。然而,商业地产领域早已有多个主流品牌形成的客群粘性,想要在此分得一杯羹也并不容易,究竟这一轮房企加码布局会对商业地产市场带来怎样的影响?又会否引起行业的 跟风 效应?尚需要时间的解答。

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