一文看懂房地产——任泽平、夏磊、熊柴

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  文 任泽平 夏磊 熊柴等

  一文看懂房地产。

  《房地产周期》在人民出版社出版后,加印十多次,一本专业级着作销售火爆。我们原创性提出的“房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融”深入人心,成为业内标准分析框架,“房地产是周期之母”广为流传。

  3 如何衡量房地产市场风险?全球历次房地产大泡沫,中国房地产市场风险

  十次危机九次地产,我们研究了全球历次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示,包括1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986-1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992-1993年中国海南房地产泡沫、1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机。往事并不如烟,时代变迁人性不变。研究发现:1)历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。比如1923-1925年美国佛罗里达州房地产泡沫一开始跟美国经济的一战景气和旅游兴盛有关,1986-1991年日本房地产泡沫一开始跟日本经济成功转型和长期繁荣有关,1991-1996年东南亚房地产泡沫一开始跟“亚洲经济奇迹”和快速城镇化有关。2)虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。由于房地产是典型的高杠杆部门,因此房市对流动性和利率极其敏感,流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性,并脱离居民收入、城镇化等基本面。1985年日本签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息,1991-1996年东南亚经济体在金融自由化下国际资本大幅流入,2000年美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济持续大幅降息。中国2008年以来有三波房地产周期回升,2009、2012、2014-2016,除了经济中高速增长、快速城镇化等基本面支撑外,每次都跟货币超发和低利率有关,2014-2016年这波尤为明显,在经济衰退背景下主要靠货币刺激。3)政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。政府经常基于发展经济目的刺激房地产,1923年前后佛罗里达州政府大举兴办基础设施以吸引旅游者和投资者,1985年后日本政府主动降息以刺激内需,1992年海南设立特区后鼓励开发,2001年小布什政府实施“居者有其屋”计划。金融自由化和金融监管缺位使得过多货币流入房地产,1986年前后日本加快金融自由化和放开公司发债融资,1992-1993年海南的政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角,1991-1996年东南亚国家加快了资本账户开放导致大量国际资本流入,2001-2007年美国影子银行兴起导致过度金融创新。由于房地产的高杠杆属性,银行放贷失控火上浇油,房价上涨抵押物升值会进一步助推银行加大放贷,甚至主动说服客户抵押贷、零首付、放杠杆,在历次房地产泡沫中银行业都深陷其中,从而导致房地产泡沫危机既是金融危机也是经济危机。4)虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。风险是涨出来的,泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。日本央行从1989 年开始连续5 次加息,并限制对房地产贷款和打击土地投机,1991年日本房地产泡沫破裂。1993年6月23日,朱镕基讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业,24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,海南房地产泡沫应声破裂。1997年东南亚经济体汇率崩盘,国际资本大举撤出,房地产泡沫破裂。美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率,2007年次贷违约大幅增加,2008年次贷危机全面爆发。5)如果缺乏人口、城镇化等基本面支持,房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。日本房地产在1974和1991年出现过两轮泡沫,1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑;但是,1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长,原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、人口老龄化等。2008年美国房地产泡沫破裂以后没有像日本一样陷入失去的二十年,而是房价再创新高,主要是因为美国开放的移民政策、健康的人口年龄结构、富有弹性和活力的市场经济与创新机制等。6)每次房地产泡沫崩盘,影响大而深远。1926-1929年房地产泡沫破裂及银行业危机引发的大萧条从金融危机、经济危机、社会危机、危机最终升级成军事危机,对人类社会造成了毁灭性的打击。1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年,经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。1993年海南房地产泡沫破裂后,不得不长期处置烂尾楼和不良贷款,当地经济长期低迷。2008年次贷危机至今,美国经济经过3轮QE和零利率才走出衰退,而欧洲、日本经济在QQE和负利率刺激下才走出低谷,中国经济从此告别了高增长时代,至今,次贷危机对全球的影响仍未完全消除。

星儿子当看清她妈妈的真实样子网友炸锅!

  在最近的《变形计》中,迎来了一位身份特殊的变形公子哥,由于他因此为明星的儿子!这个住宅在文娱圈的地位都是人尽皆知的!
  初次变形的这位明星的儿子,胖乎乎的基础看出来像哪位明星!但是当看见他妈妈的真实样子!全部的网友都炸锅了!由于实在是太美了!
  这位漂亮的妈妈叫杜华,在常人的眼中并不是非常的熟悉!但是对付明星来说,却十分的敬畏!由于在她的旗下有很多的集团和产业!
  像是韩庚,周笔畅等就是出自这个集团里面!最近的时候,更是出来像是《致逝去的青春》《锦绣未央》等非常好的影视作品!
  在歌曲和综艺节目中也是造诣非常的深刻!不得不说,是一个美貌与智慧并存的女子!你们有什么看法?
  国产替换需求+科创板助力 国内首只半导体指数ETF投入正其时
  公募基金的下一个二十年,将围绕着养老、科创、智能投入等睁开,对此,“养老与基金高峰论坛”4月23日启幕,多位行业大咖齐聚共议未来,思辨如何更好的建设第三支柱养老金、夯实资产管理、支持科技创新!【概况】
  中华国民共和国曾经是全球第一大消费电子消费和消费的国度,但半导体各核心环节均被外洋巨擘高度垄断,国内企业大都处于产品和技术跟随阶段,而且存在很强的技术依赖和路径依赖,再半导体领域没有话语权,处处受制于人。
  近几年,芯片国产化的呼声较高。董明珠不惜砸500亿研发芯片,誓要掌握核“芯”科技。这位阛阓“铁娘子”、格力电器掌舵人,对付国产替换的紧迫性,想必体会更深。
  目前,半导体产业曾经成为国度政策重点扶持的领域。可以预计的是,以半导体产业为代表的硬核科技发展,或将是代表中华国民共和国未来经济的紧张方向之一。
  对付普通投入者而言,直接投入搞芯片不现实,之所以受制于人,很紧张的原因是这个行业门槛很高,拥有很强的技术壁垒。如此一来,借道国内首只半导体行业ETF或是一个不错的选择。
  这只ETF全称为国联安中证全指半导体产品与设备交易型开放式指数证券投入基金(代码:512483,简称:半导体),跟踪的标的指数为中证全指半导体产品与设备指数。据悉,该基金将于4月22日正式发售。
  作为一只行业指数基金,影响投入回报的一个紧张因素,第一在于是不是选择了一个好行业。
  半导体行业无疑会是下一个风口。数据表现,全球半导体产业呈稳定大跌态势,接近5000亿人民币,近十年平均增速8%。
  国内半导体行业未来发展空间或更为广阔。据国金证券报告表现,未来5年,中华国民共和国半导体商场将迎来快速大跌期,预计2018至2023年间,中华国民共和国半导体集成电路的产量将从238亿人民币增至470亿人民币,年复合大跌率达15%,高于全球8%的水平。到2023年,集成电路在中华国民共和国的产量或将占其商场份额的20.5%。
  另外,半导体还与最近炽热的科创板干系密切。凭据《上交所科创板企业上市推荐指引》,保荐机构重点推荐的六大科技创新领域中,半导体和集成电路企业排位第一,为半导体企业提供了相对宽松的上市情况和便捷的融资渠道,有利于促进行业的长足发展。
  据了解,即将发售的国联安中证全指半导体ETF,跟踪的中证全指半导体产品与设备指数,由中证全指样本股中的半导体产品与设备行业股票构成,以反应该行业股票的整体表现。
  数据表现,截至4月10日,指数已有30只成分股,总市值达3729.28万国民币。从历史表现来看,该指数具有显着的高贝塔特征,过去五年大跌率为65.04%,显着超越同期上证指数涨幅51.90%,商场表现良好。
  而从国际经验来看,创立于1993年的费城半导体指数(Philadelphia Semiconductor Index),现已为为全球半导体业景气主要指标之一。数据表现,截至3月26日,该指数与中证全指半导体一样具有30只成分股,过去十年其大跌率高达469.71%,凌驾标普500指数同期238.41%的大跌率近一倍,具有显着的赚钱效应。
  站在当前时点,中证全指半导体产品与设备指数正迎来较好投入时机。从估值水平来看,Wind数据表现,由于成分股更偏中小市值,当前中证全指半导体产品与设备指数市盈率(TTM)为67.14倍,仍显着低于75.67倍的历史平均水平。而在外股商场日渐回暖之际,同时在科创板重点支持的利好催化下,中证全指半导体产品与设备指数已具有良好的投入价值和较高的投入安全边际。
  值得注意的是,国联安中证全指半导体ETF拟任基金经理为黄欣,在行业指数基金管理方面有着丰富的经验,目前管理的4只指数基金。
  公然资料表现,黄欣拥有美国寿险精算师协会ASA、美国金融分析师协会CFA两大证书,突出的量化投入背景和能力,为指数投入研究提供了壮大的支撑。
  国联安基金成立于2003年4月3日,目前集团股东为太平洋资产管理有限责任集团和安联集团,是国内第一家“双保险系”股东的公募基金集团。统计表现,截至2018年末,集团权益类基金近5年(2014~2018)相对收益排名前1/2,资产配置能力强。
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  奔驰斯宾特云锦版房车明星首选限量促销
  选择一台奔驰“斯宾特”商务车作为集团商务接待用车即有体面又豪华舒适,投入一辆好的商务车不是消耗集团的资金,而是能为集团创造价值,那么怎么选择一台豪华的商务车呢?第一牌子要硬,“奔驰”全球首选大品牌。奔驰旗下斯宾特是一款进口豪华七座大空间商务房车,车长在六米以内上蓝牌C本即可。
  方向盘采用真皮包覆,操作起来,触感极佳。操作台按键排列整齐,便于操控,正副驾驶座椅全部真皮制作,添补物软硬适中,乘坐舒适。中间设置有车载冰箱可达零下 18 度,及车载无线电话方便前后仓雷同交流。
  进口奔驰斯宾特云锦版隐藏九座商务车,顶部配有豪华航海石英钟,后舱温度计湿度计,下方则是豪华吧台,座椅左边的液晶触控屏可以控制车内的氛围灯的开启,40寸可升升 液晶电视,电动百褶窗帘的控制,以及控制咖啡机和车载空气污染器的操控平,热水提供系统等配置。旁边是GPS卫星导航接收器,车载卫星电视接收系 统,SONY蓝光DVD,苹果处理器,极具现代感的奢华酒柜。非常的全面,贴心照顾到旅途中的一丝一毫。
  奔驰斯宾特云锦版豪华真皮电动单人座椅,说到坐,那不得不提后舱两张豪华航空座椅,依据亚洲人身体形态定制而来,全部采用进口小牛皮包裹,添补物十分柔软。手枕处更选用了更为珍贵的鸵鸟皮皮质,自然的圆点与细腻的皮质给搭客足够的舒适感。靠背上装饰有“寸金寸锦”的云锦装饰,美若云霞!功能上航空座椅配有多向调节、加热通风、舒适腿托、电动电脑桌配套等高等级座舱实用功能。
  后排座是一张采用雷同皮质的3人座沙发,坐感同样舒适,只需轻轻一按,在10秒钟的时间,它可以变成一张1M7*1M4的双人床,通过和前排座椅的对接,长度可以到达2M2,当然,相信后部座椅可以平放成床这样的计划很多商务车都采用,但奔驰的这张床,请仔细看,它并没有完全放平,这就是奔驰高科技和人性化的完美结合,它采用了黄金5度角的计划,通过科学研究证明,人体在这样的角度上苏息是最完美的,几乎接近在太空中的就寝觉得。
  奔驰斯宾特云锦版车内电器设备控制方法均为电动控制,控制系统集成在座椅左侧内饰壁上,多个触屏页面集合了灯光、影音设备、电器部件等开关键,动一动手指,即可实现调节!两分式棚顶计划,前部门为中华国民共和国风铜钱灯,后部门为灿烂星空,全景式顶灯,交相照应,更有豪华游艇钟装饰,无与伦比的视觉盛宴!
  动力方面:奔驰斯宾特搭载的是3.5L V型6缸发动机,最大功率190Kw/5900rpm,最大扭矩为340Nm/2500-5000rpm,最高车速可到达161公里/小时。在安全性能上,独有的Adaptive ESP电子稳定系统,提供无比放心的驾驶体验。
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赢生汇:4.17现货黄金频繁亏损 原因有哪些?




  现货黄金投资,想必大家都应该很熟悉了。但是很多人在做现货黄金投资的时候却老是亏损。我们都明白投资是伴随着风险的,而做现货黄金有一定的技巧和方法策略,不能盲目的去操作。那幺做现货黄金投资老是亏损的原因有哪些呢?这里可以分为技巧和心态两个方面。

  一、技巧方面

  1、很多现货黄金投资者在下单前看错了行情方向。在进场后,才发现行情背道而驰,结果导致亏损。

  2、下单的止损点位不好,行情在入场后且飞快的到达止损的点位,但随后迅速反向行走,所以止损点位要选择好。

  3、做单建仓的时候点位不是很好,建仓时属于逆市行情,或是虽顺势但入在了短期冲得过急的时候,行情的反扑空间很大,止损被迫放得很大。

  4、止盈的目标放 股票配资利息 很大,本来是赚钱的行情,却因为行情迟迟没有到止盈的点位,而亏损了。

  5、重仓操作也是导致投资者亏损的重要原因。

  二、心态方面

  1、赌徒心理:

  很多人把黄金交易比喻成赌,博,认为一旦沾染,就很难戒掉,须不知这些人从一开始就抱有根深蒂固的赌徒心态。黄金投资不是赌博,就像探险并不等同于冒险。如果一心只想着一夜暴富,只会搅乱您的心态。只有戒掉这种心理,才可以在黄金投资这条路上走的长久。

  2、一味跟风

  在黄金市场,就像股市一样,充斥着各种消息,大部分人的交易都听从了别人建议,而唯独少了自己的判断。听惯了别人的头头是道,宁可相信别人的错误,也不愿去坚持自己的正确观点。长此以往,您的投资也就这样走到了尽头。

  3、随意交易

  在这个危机四伏的黄金原油交易市场,没有严格的纪律性是无法生存的,如果只是抱着来玩玩的心态,就想全身而退,那幺成功的几率几乎为零。在投资交易中您必须牢记无计划,不交易。

  4、一意孤行

  如果开始浮躁,那幺交易就会变得跟您的心情一样糟糕。受情绪控制,有时候您会做出失去理性的举动,在不该交易的时候交易,一味的不断建仓、平仓,频繁交易,只是为了证实自己方式的准确性,而把资金安全抛在一边。

  以上就是现货黄金投资亏损的一些原因,找到症结所在,就可以对症下药,那幺应该怎幺做才能减小亏损呢?

  1、做好资金管理,规划好自己的资金,控制好仓位。

  2、做单切记不能满仓操作,特别是不能持续加仓操作,行情变化很快。

  3、单子进场时要设置止损,这样可以更好的控制风险。

  4、做单时要顺势操作,不能逆势而行,也是降低风险的最重要方法。

  5、下单建仓点位要选好合适的时机,既不能错过行情,也不可盲目进场。

  6、不要盲目的去做单,行情不稳方向不明时可能风险较大,扩大损失。

  7、赚钱了不能贪心,做单赚钱要及时获利平仓离场,行情是不会按照自己想法来走,到手的利润需及时收手。

  8、最关键一点无论你是赚钱是亏损,保持一个良好的心态很重要。理性来做好投资。

  

  温馨提示:文章仅供参考,投资有风险,需谨慎。(

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