转债大幅调整 持续张望

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两市本周延续深度调整,沪指失守3100点关口。转债市场方面,上证转债周跌4.61%、中证转债周跌4.74%、深证转债周跌4.97%。因罗欣药业借壳,公司将转型医药制造业,正股东音股份周四早间“一”字涨停,东音转债暴拉,当日涨50.59%。4月以来,转债市场走势不及正股,跌幅远大于正股指数。

二级走熊,但转债一级发行仍然火爆,共有21家上市公司发布转债发行预案,包括顺丰控股、恒逸石化、广汇汽车以及二度发转债的山鹰纸业等。顺丰控股拟地下发行可转债募资不超65亿元,投资飞机置办及航材置办维修、智慧物流信息零碎建立、多功用仓储中心建立等项目。发审委经过金能科技转债发行请求;证监会核准渤海股份司持股5%以上股东天津泰达投资控股无限公司可交债发行请求;埃斯顿控股股西北京派雷斯特科技无限公司拟发可交债请求获深交所无异议函。本周,康泰转债摘牌,景旺转债和鼎信转债纷繁周内迎来最初买卖日;久其转债下修究竟,最新转股价位9.48元。

往年迎来完满春季行情后,4月以来股市调整,特别是本周大幅下跌,宏大的阴线下,出现出由牛转熊的特征,两市成交再度缩量。梳理股市调整的逻辑,不外如下缘由,一是后期涨幅较大,而且速度较快;二是根本面的制约,虽然经济数据有所企稳,但信号不强。依据价值和价钱关系,股市很难抢先太多;三是货币政策边沿调整,央行一季度例会重提总闸门,虽然还保存松紧过度,没有回归中性,同时央行副行长周四声称“货币政策以前没有抓紧,如今也谈不上收紧”。结合央行两度造谣降准和地下市场操作,曾经让市场发生政策曾经在调整的认知;四是一季度经济好于预期,重提构造性去杠杆和防风险,房住不炒,市场对经济走势能否能支撑股市的点位有所担忧。股市调整加深,目前尚好看出止跌上升迹象,即便下周稳住跌势,但重回上升通道,需求新的催化剂。一级密集发行、获利回吐和正股压制,转债市场仍需持续张望,切莫过快抢反弹。■

滨江集团:2018年净利同比降28.89% 拟10派0.6元

滨江集团(002244)(002244)4月16日晚发布年报,2018年营收为211.15亿元,同比增长53.3%;净利为12.17亿元,同比下降28.89%。公司拟每10股派现0.60元。

换房也有大学问!你选择先卖房还是先买房?

房价上涨的时候,换房族应更加谨慎,对于仅有一套住房的朋友们来说,先买房还是先卖房是个不小的难题。

在北上广深这样的限购城市换房更是艰难,是那些只能购买一套房的非本地户口人群。换房就意味着必须先卖房,接着租房,然后找房,结果还不一定能买上。

这不,北京的一位外地哥们儿换房一不小心换成了北漂,从自住房换成了租房。虽说这种事不多见,但换房的风险却实实在在。一般来说,换房有两种方式,先卖房后买房和先买房后卖房。

下面我们从几个方面来八一八换房那些事儿:

换房原因:

1、 为了孩子能上个好;

2、 现有房子太小,住不下;

3、 周边环境和房子本身问题;

4、 为了脸面;

5、 有钱任性;

6、 为了和父母近点儿。

明确了换房需求,接下来就是卖房再买房了。换房族可以选择新房或二手房,两者各有千秋。

新房:

优势:税费相对简单,只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新,价格较二手房更低。

劣势:新房通常位置更偏,配套不完善,交房周期较长,等候成本较高。

二手房:

优势:房源大多位于商圈较为成熟地段,配套完善。

劣势:二手房税费较新房更高,公共维修基金虽不用交,但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅,税费成本通常高达房价的 10%。

完整的换房流程通常是这样的:卖房→审核买房资质(限购人群)→寻找新房源→签约→入住。

但实际上,并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是:

1、 政策变动,买房资格审核出现问题,卖房后,无法在目标区域买房,比如北京的通州区就实施了单独限购政策。

2、 卖家或爽约。这对换房族的风险大。

虽然先卖风险更大,但先卖的成本更低,因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一笔账。A 君在上海有一套 70 平米的两居室,打算换一套 120 平米。按 45851 元 / 平米计算,A 那套 70 平米两居室市价约为 320 万元,同地段置换 120 平米约需 550 万元。

换房成本比较:

房贷支出

先卖房后买房:

已卖房总房款全部算作首付,剩余 230 万元选择 20 年商贷,利率按首套房 85 折计算,月供为 14144.44 元

本息支出总额为 14144.44 × 240(期)≈ 340 万元

其中利息总额为 109 万元。

先买房后买房:

已卖房总房款全部算作首付,剩余 230 万元选择 20 年商贷,利率按基准利率计算:月供为 15052.21 元

本息支出总额为 15052.21 × 240(期)=360 万元

其中利息总额为 131 万元。

契税支出:

先卖房:执行首套房契税税率 1.5%,契税额:550 × 1.5%=8.25 万。

先买房:执行二套房契税税率 3%,契税额:550 × 3%=16.5 万。

由此可算出,由于贷款利率和契税的差别,先卖房比先买房贷款支出少近 20 万元,契税则少交 8.25 万,总买房成本比先买房要少 28.25 万元。

需要注意的是,合理安排过渡时期的住房也很重要,因为完美房源并不那么容易寻找,要给自己留好退路。

对于已有一套房源的工薪阶层来说,先卖房后买房是更可行的选择。虽然面临了房价上涨的风险,但如果没先卖掉手中的房源,是没有底气去买新房子的。而且手中握有现金,能更快地完成购房,减少房价波动带来的影响。在房地产不大稳定的今天,控制债务,减少不确定性是重要的。

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